Volksentscheid in Berlin: Umwandlung von Wohnungen in Sozialwohnungen

[Gast1772925001]

tl;dr: Der Mietendeckel vermießt Spekulanten das Geschäft, aber nicht ehrlichen Vermietern, weswegen er im Schnitt zu besseren Vermietern führt. Vor allem aber macht einige für Bestandsmieter besonder üble und für Deutsche Wohnen/Vonovia & Co unerlässliche Geschäftspraktiken komplett unmöglich und sichert so Bestandsmieter deutlich. Das ist ein großer Fortschritt, auch wenn dadurch erstmal keine neue Wohnungen entstehen, und war für das Land Berlin die einzige Möglichkeit, denn die echten Grundlagen des Problems sind Merkels Werk.

Falsch. Der Mietendecken stört eher kleine Vermieter, weil das Risiko-Nutzen-Verhältnis schlechter wird.

 

[Gast1675120202]

Welches Risiko bei dieser Nachfrage nach Wohnraum?

 

[Gast1772925001]

Welches Risiko bei dieser Nachfrage nach Wohnraum?

Instandhaltungskosten und Mietnomaden z.B.

 

[Gast1675120202]

Deckt die Miete ab.

 

[Gast1772925001]

Deckt die Miete ab.

Nicht zwingend.
Zudem will man da auch eine Rendite haben. Ergo verkauft man eher, wenn sich das nicht mehr lohnt und dann kommen die Investoren und kaufen, weil bei denen die Verwaltungskosten pro Objekt geringer sind.

 

[DKK007]

Instandhaltungskosten und Mietnomaden z.B.

Instandhaltungskosten sind von der Miete umfasst.

Du kannst dir ja anschauen, an wen du vermietest. Die Zahl der Mietnomaden unter Rentnern sollte sich doch sehr in Grenzen halten.

Berlin hat der Entwicklung 20 Jahre zugesehen und fest steht eins: OHNE Mietdeckel wurden massiv Mietwohnungen von Großkonzernen aufgekauft, im gesamten Ostteil haben Kleinvermieter sowieso nie die entscheidende Rolle gespielt. Ob das mit Mietendeckel besser wird? Wird man sehen müssen. Aber ich sehe keinen Grund, warum es schlechter werden sollte. Gerade kleine, faire Vermieter haben die Luxussaniermasche selten durchgezogen und Bestandsmieten nicht über Gebühr erhöht. Für diese Art von erwünschtem Vermieter ändert sich also praktisch nichts. Wieso sollten die unter praktisch gleichen Bedingungen gehäuft verkaufen? Die Geschäftsgebahren der Großkonzerne, die gerade in Berlin massiv auf das Rausekeln alter Mieter gesetzt haben, wurden dagegen deutlich eingeschränkt. Also sollte deren Anteilswachstum/Interesse am Berliner Immobilienmarkt jetzt zurückgehen. Münchner, Hamburger, Frankfurter, etc. kann man jetzt schließlich leichter ausnehmen und das große Geld sucht immer großräumig den geringsten Widerstand.

Es fällt durchaus auf, das bei Wohnungsanzeigen, wo über Indexmieten o.ä. der Mietendeckel umgangen wird, oder man auf eine Rechtswidrigkeit des Mietendeckels pocht und versucht eine höhere Miete in den Mietvertrag zu schreiben, auffällig viele Investment-Gesellschaften mit einem Hr. MBA dahinter stecken.

 

[Gast1772925001]

Instandhaltungskosten sind von der Miete umfasst.

Du kannst dir ja anschauen, an wen du vermietest. Die Zahl der Mietnomaden unter Rentnern sollte sich doch sehr in Grenzen halten.

Wenn du da jemanden drinhocken hast, kannst du den nicht so einfach rauswerfen.
Man muss aber weiterhin für Kosten der Wohnung aufkommen. --> Verlust.

 

[DKK007]

Wenn du da jemanden drinhocken hast, kannst du den nicht so einfach rauswerfen.
Man muss aber weiterhin für Kosten der Wohnung aufkommen. --> Verlust.

Welche Kosten hatte denn die Wohnung, die nicht direkt über Miete und Nebenkosten abgedeckt werden?

 

[Gast1772925001]

Instandhaltungskosten, wenn z.B. die Heizungsanlage ausgetauscht werden muss. Sind dann gleich mal über 10000€, die jetzt fällig werden und nicht einfach dem Mieter in Rechnung gestellt werden können.

 

[Threshold]

Sind dann gleich mal über 10000€, die jetzt fällig werden und nicht einfach dem Mieter in Rechnung gestellt werden können.

Die stellst du dem Mieter auch nicht in Rechnung. Was sind das für Deppen, die das machen?
Ich habe auch ein Haus vermietet und wenn was darin kaputt geht, wird das instand gesetzt, unabhängig von der Miete. Die ändert sich ja nicht.
Und das letzte, was defekt war, war die Abwasserleitung, weil die Mieter Reste über das Waschbecken entsorgen wollten, was aber angesichts des kleinen Rohrs schließlich zur Verstopfung geführt hat.
Das wurde instand gesetzt und gut. Und auf die Mieter irgendwas abgewälzt hab ich auch nicht. Gehört sich auch nicht. Wie gesagt, sind Deppen, die sowas machen.

 

[Gast1772925001]

Die stellst du dem Mieter auch nicht in Rechnung. Was sind das für Deppen, die das machen?
Ich habe auch ein Haus vermietet und wenn was darin kaputt geht, wird das instand gesetzt, unabhängig von der Miete. Die ändert sich ja nicht.
Und das letzte, was defekt war, war die Abwasserleitung, weil die Mieter Reste über das Waschbecken entsorgen wollten, was aber angesichts des kleinen Rohrs schließlich zur Verstopfung geführt hat.
Das wurde instand gesetzt und gut. Und auf die Mieter irgendwas abgewälzt hab ich auch nicht. Gehört sich auch nicht. Wie gesagt, sind Deppen, die sowas machen.

Man braucht dazu aber Rücklagen. Ist die Miete zu gering (man darf ja nicht höher) kann man diese nicht aufbauen. Dann hat man ein enormes Risiko.
Zudem: Wenn der Mieter die Wasserleitung durch unsachgemäßen Gebrauch verstopft hat, kannst du ihm das in Rechnung stellen. Müllentsorgung über die Abwasserleitung ist nicht normal.

 

[Threshold]

Man braucht dazu aber Rücklagen. Ist die Miete zu gering (man darf ja nicht höher) kann man diese nicht aufbauen. Dann hat man ein enormes Risiko.
Zudem: Wenn der Mieter die Wasserleitung durch unsachgemäßen Gebrauch verstopft hat, kannst du ihm das in Rechnung stellen. Müllentsorgung über die Abwasserleitung ist nicht normal.

Rücklagen? Die Miete ist die Rücklage. Ich vermiete doch nicht um damit steinreich zu werden. Und das Haus ist halt alt. Da kann es mal passieren, das was nicht mehr i.O. ist.
Und die Mieter haben ja nicht mit Absicht die Abwasserleitung verstopft. Die haben das vermutlich schon immer so gemacht und bei dem alten Haus hat die Leitung halt irgendwann die Grätsche gemacht.
Das wurde gereinigt und ich hab ihnen erklärt, wenn sie etwas entsorgen wollen, sollen sie das übers Klo machen, da du da mehr Durchmesser hast.
Letztens hab ich einen neuen Kühlschrank eingebaut. Der alte war halt schon alt und nicht mehr zeitgemäß -- Energieverbrauch.
Die Heizung wird 1x pro Jahr gewartet. Aufkommende Defekte werden so rechtzeitig erkannt und beseitigt.
Hohe Kosten habe ich bei dem Haus halt nicht, weil ich mich rechtzeitig drum kümmere und ich mich mit meinen Mietern auch ab und zu mal unterhalte.
Es ist eben ein Unterschied, ob man einen privaten Vermieter hat oder bei einer Wohnungsbaugesellschaft eine Nummer ist.

 

[ruyven_macaran]

Die stellst du dem Mieter auch nicht in Rechnung. Was sind das für Deppen, die das machen?
Ich habe auch ein Haus vermietet und wenn was darin kaputt geht, wird das instand gesetzt, unabhängig von der Miete. Die ändert sich ja nicht.
Und das letzte, was defekt war, war die Abwasserleitung, weil die Mieter Reste über das Waschbecken entsorgen wollten, was aber angesichts des kleinen Rohrs schließlich zur Verstopfung geführt hat.
Das wurde instand gesetzt und gut. Und auf die Mieter irgendwas abgewälzt hab ich auch nicht. Gehört sich auch nicht. Wie gesagt, sind Deppen, die sowas machen.

Die Rücklagen für solche Fälle werden im Voraus über die Miete kassiert und gebildet werden. Wenn der Schaden also nicht gerade kurz nach Beginn der Vermietung eintritt, dann wurde die Behebung den Mietern also schon lange vorher in Rechnung gestellt. (Instandhaltungsrücklage) Das ist auch alles gesetztlich geregelt, weil derartige Rücklagen eben nicht als Privatvermögen des Eigentümers gelten, sondern als Betriebskosten der Mietsache, also zweckgebunden verwaltet werden müssen und im Gegenzug nicht als zu versteuerndes Einkommen zählen.

Da zusätzlich auch Moderniesierungen auf die Mieter umgelegt werden können (dann als Mieterhöhung in nahezu unbegrenztem Umfang, in Berlin gab es 100% und mehr, - wenn kein Deckel das allgemein verhindert), gibt es außer der persönlich aufgewendeten Zeit des Vermieters tatsächlich keine Kosten, die nicht zu 100% vom Mieter getragen werden. Und selbst diesen Posten kann der Eigentümer an Dienstleister abgeben und als Kosten in die Mietkalkulation mit einfließen lassen. Am Ende ist die Immobilie nichts weiter als gebundenes Kapital, dass ggf. auch an Wert verlieren kann (in der Regel aber zunehmend an Wert gewinnt), aber regelmäßig mehr oder minder großen Profit abwirft. Aber es gibt für den Eigentümer keine Kosten und, solange die Versicherung entsprechend ausgestaltet ist, dass außergewöhnliche Schäden übernommen werden, auch kein Risiko. Das schlimmste, was passieren kann, sind halt 0 Einnahmen, wenn ein Mieter in Privatinsolvenz geht und für ein paar Monate wohnt, ohne je dafür bezahlen zu können. Aber unliebsame Neumieter kann man auch innerhalb der üblichen Kaution von drei Monatsmieten loswerden, da müsste derjenige also schon mutwillig Zerstörung anrichten und dann erfolgreich von dieser Straftat türmen, damit insgesamt ein Verlust entsteht. (Aber das Risiko von Schaden durch Kriminelle hat man halt bei jedem Besitz. Nur wer nichts hat, ist davor sicher, dass ihm was kaputt gemacht wird.)

Das heißt jetzt nicht unbedingt, dass alle Vermieter auf der faulen Haut liegen und gar nichts für ihr Geld tun. Man KANN sich auch wesentlich mehr um die Immobilie und deren Bewohner kümmern. MUSS man aber eben nicht und es sind ja gerade diejenigen, die sich einen Dreck um Mieter kümmern, gegen die sich der Mietendeckel richtet. Ein kleiner, anständiger Privatvermieter wird schon alleine deswegen praktisch nicht betroffen sein, weil er die Mieten nicht über Gebühr erhöht und in aller Regel sogar froh ist, wenn er einmal eine angenehme Hausgemeinschaft beisammen hat, sodass dann über Jahre die gleichen Mietverträge bestehen. Und umgekehrt wissen auch die Mieter, was sie an so einem Vermieter haben.

 

[Threshold]

Die Miete ist seit dem die Immobilie vermietet wird -- das sind jetzt 14 Jahre -- immer gleich geblieben. Also, das, was zu Anfang an Miete bezahlt wurde, wird auch heute noch bezahlt.
In der Zeit hab ich das Badezimmer ausgebaut, ein zweites Badezimmer im Obergeschoss eingebaut, die Fenster erneuert, die Elektrik überarbeitet, eine Gasheizung eingebaut, eine Terrasse angelegt und Parkplätze für zwei Fahrzeuge geschaffen.
Natürlich könnte ich theoretisch die Miete erhöhen um die Kosten wieder reinzuholen aber ich kriege die Kosten ja wieder rein, weil ich Miete bekomme.
Mir reicht das so, die Mieter freuen sich, weil sie günstig wohnen können und ich hab kein leerstehendes Haus an der Backe.
Und was meine Kinder irgendwann mit dem ganzen Zeugs machen, wenn sie es erben, ist mir reichlich egal -- bin ja dann tot.

 

[ruyven_macaran]

Das ist eine sehr löbliche Form von Mietgestaltung. "Ausbau" von Badezimmern müsste man sich im Detail angucken (ein zusätzliches Bad und dafür ein anderes Zimmer weniger ist nicht für jeden ein Mehrwert, ein neu eingerichtetes statt einem alten Bad nicht immer ein Funktionsgewinn) und Fenster sowie Elektrik auf dem aktuellen Stand zu halten gilt, je nach Alter und resultierenden Vorteilen, auch manchmal nur als Modernisierung. Ähnliches gilt, wenn die Gasheizung nur eine andere Zentralheizung ersetzt hat (und keine Öfen o.ä.). Aber spätestens bei der Terrasse und den Parkplätzen handelt es sich ganz klar um Modernisierungs/Verbesserungsmaßnahmen, der Kosten nach geltendem Recht als Aufschlag auf die Miete umgelegt werden können und viele Vermieter hätten das auch bei den vorangegangenen Posten versucht beziehungsweise durch leichte Änderungen problemlos rechtfertigen können. (Alte, nicht mehr wirklich dichte/isolierende Fenster durch neue auf ähnlichem Stand ersetzen: "Instandhaltung", von den Rücklagen zu zahlen. 10% draufgelegt, damit die neuen Fenster mehr Licht reinlassen/sich anders öffnen lassen/Wärmestrahlung abhalten/eine deutlich bessere Wärmedämmung bieten und schon ist es eine "Modernisierung", die zu 100% der Mieter trägt). Davon unabhängig darf die Miete selbst (vor Umlagen) in regelmäßigen Abständen an das ortsübliche Niveau angepasst werden.

Vernünftige Vermieter missbrauchen diese Instrumente nicht, gute Vermieter erhöhen gar nicht, sondern lassen Wohnung und Vertrag wie sie sind und sehr gute Vermieter erhöhen nicht nur nicht, sondern bauen trotzdem aus und bieten damit dem Mieter am Ende mehr fürs gleiche Geld. Aber das sind eben die kleinen, netten privaten, die eben auch nicht vom Mietendeckel betroffen werden. Das Gegenbeispiel sind Investoren, allen voran Wonovia/Deutsche Wohnen: Alte Mietverträge binnen weniger Jahre auf die ortsübliche Nettomiete pushen, also alle drei Jahre 20% anheben und dann oben drauf noch energetisch und gleichzeitig Luxussanieren, sodass teilweise 100 bis 150% Umlagen noch on top kamen, während die Mieter teilweise jahrelang auf einer Baustelle lebten. Mit solchen Methoden wurden gerade in Ostberlin, wo es naturgemäß eine ganze Menge sehr günstiger Altverträge gab, Mieter zu tausenden aus ihren Wohnungen geekelt und die Neuvermietung im Anschluss Faktor 3-4-5-6 über der Vormiete angesetzt. Dagegen richtet sich der Mietspiegel.

 

[Adi1]

Natürlich könnte ich theoretisch die Miete erhöhen um die Kosten wieder reinzuholen aber ich kriege die Kosten ja wieder rein, weil ich Miete bekomme.
Mir reicht das so, die Mieter freuen sich, weil sie günstig wohnen können und ich hab kein leerstehendes Haus an der Backe.
Und was meine Kinder irgendwann mit dem ganzen Zeugs machen, wenn sie es erben, ist mir reichlich egal -- bin ja dann tot.

Ach, ein Menschenfreund ?

Oder bist du ein Kommunist?

 

[Poulton]

Zudem: Wenn der Mieter die Wasserleitung durch unsachgemäßen Gebrauch verstopft hat, kannst du ihm das in Rechnung stellen. Müllentsorgung über die Abwasserleitung ist nicht normal.

Wenn jemand mit Vorsatz bzw. mutwillig etwas zerstört oder unbrauchbar macht, kann er sich Schadensersatzpflichtig machen. Das hat dann rein gar nichts mit Miete und dergleichen mehr zu tun.

 

[Gast1772925001]

Wenn jemand mit Vorsatz bzw. mutwillig etwas zerstört oder unbrauchbar macht, kann er sich Schadensersatzpflichtig machen. Das hat dann rein gar nichts mit Miete und dergleichen mehr zu tun.

Ist da aber ebenso vorhanden. Wer in einer Mietwohnung etwas mutwillig zerstört muss auch hier für den Schaden aufkommen.

 

[Threshold]

Das ist eine sehr löbliche Form von Mietgestaltung. "Ausbau" von Badezimmern müsste man sich im Detail angucken (ein zusätzliches Bad und dafür ein anderes Zimmer weniger ist nicht für jeden ein Mehrwert, ein neu eingerichtetes statt einem alten Bad nicht immer ein Funktionsgewinn) und Fenster sowie Elektrik auf dem aktuellen Stand zu halten gilt, je nach Alter und resultierenden Vorteilen, auch manchmal nur als Modernisierung.

Der Dachboden wurde ausgebaut. Aus dem ungenutztem Dachboden wurde ein Badezimmer und ein Schlafzimmer, inklusive Fenster im Dach, die zuvor nicht da waren. Und weil man das Dach eh offen hatte, wurde gleich alles isoliert. Ich hab natürlich die alten Dachziegel wieder verwendet, da sie ja nicht kaputt waren., Dazu wurde der Sicherungskasten erweitert, da das Badezimmer eine ordentliche Absicherung braucht.

Ähnliches gilt, wenn die Gasheizung nur eine andere Zentralheizung ersetzt hat (und keine Öfen o.ä.).

Das Haus ist über 100 Jahre alt. Die alte Ölheizung war aus den 50er oder so -- weiß ich nicht mehr genau. die wurde entfernt und gegen eine moderne Gasheizung ausgetauscht. Ich musste damals noch zusätzlich eine feuerfeste Umkleidung für das Abgasrohr einbauen -- nachträglich, weil dem Schornsteinfeger plötzlich einfiel, dass es ja neue Bestimmungen gab. Mein Nachbar, der ein Jahr zuvor auf Gasheizung umgestellt hatte, musste das nicht, auch nicht nachträglich.
Mal wieder bürokratische Willkür in meinen Augen.

Aber spätestens bei der Terrasse und den Parkplätzen handelt es sich ganz klar um Modernisierungs/Verbesserungsmaßnahmen, der Kosten nach geltendem Recht als Aufschlag auf die Miete umgelegt werden können und viele Vermieter hätten das auch bei den vorangegangenen Posten versucht beziehungsweise durch leichte Änderungen problemlos rechtfertigen können.

Ach, so extrem war das jetzt nicht. Ich hab Rasen entfernt und gegen Steinplatten ausgetauscht -- fertig war die Terrasse.
Und die Parkplätze waren auch nicht anders angelegt. Man muss eben damit rechnen, dass wenn einer das Haus nutzen will, er vermutlich auch ein Fahrzeug haben wird und das kann ja nicht an der Straße stehen. Daher -- etwas Rasen entfernt, Platten hin und fertig war der Parkplatz. Hat nur Arbeitszeit gekostet.

(Alte, nicht mehr wirklich dichte/isolierende Fenster durch neue auf ähnlichem Stand ersetzen: "Instandhaltung", von den Rücklagen zu zahlen. 10% draufgelegt, damit die neuen Fenster mehr Licht reinlassen/sich anders öffnen lassen/Wärmestrahlung abhalten/eine deutlich bessere Wärmedämmung bieten und schon ist es eine "Modernisierung", die zu 100% der Mieter trägt). Davon unabhängig darf die Miete selbst (vor Umlagen) in regelmäßigen Abständen an das ortsübliche Niveau angepasst werden.

die Fenster waren halt fertig. Frag mich nicht, wie alt die waren. Einfachverglasung und so.
Hab dann neue Doppelverglasung eingebaut und im Zuge dessen dann auch gleich den Boden erneuert und die Wände behandelt. Also Estrich und Konsorten.
Das war auch wichtig, damit sich durch die neue Verglasung kein Schimmel bildet.
Und bis heute ist das Haus komplett schimmelfrei. Da bin ich echt stolz drauf.

Vernünftige Vermieter missbrauchen diese Instrumente nicht, gute Vermieter erhöhen gar nicht, sondern lassen Wohnung und Vertrag wie sie sind und sehr gute Vermieter erhöhen nicht nur nicht, sondern bauen trotzdem aus und bieten damit dem Mieter am Ende mehr fürs gleiche Geld. Aber das sind eben die kleinen, netten privaten, die eben auch nicht vom Mietendeckel betroffen werden. Das Gegenbeispiel sind Investoren, allen voran Wonovia/Deutsche Wohnen: Alte Mietverträge binnen weniger Jahre auf die ortsübliche Nettomiete pushen, also alle drei Jahre 20% anheben und dann oben drauf noch energetisch und gleichzeitig Luxussanieren, sodass teilweise 100 bis 150% Umlagen noch on top kamen, während die Mieter teilweise jahrelang auf einer Baustelle lebten. Mit solchen Methoden wurden gerade in Ostberlin, wo es naturgemäß eine ganze Menge sehr günstiger Altverträge gab, Mieter zu tausenden aus ihren Wohnungen geekelt und die Neuvermietung im Anschluss Faktor 3-4-5-6 über der Vormiete angesetzt. Dagegen richtet sich der Mietspiegel.

Genau das wollte ich auch zum Ausdruck bringen. Der kleine Privatvermieter, der ein oder zwei Häuser hat, ist immer darauf bedacht, dass es dem Haus und den Leuten, die drin wohnen, gut geht. Der versucht nicht den letzten Cent herauszupressen. Schlimm sind die, die nur den Profit im Auge haben und dabei alles andere ignorieren.

In dem Haus lebten früher meine Großeltern. Als die gestorben sind, hat mein Vater mir das Haus samt Grundstück überschrieben. Ich bin dann erst mal ran gegangen und hab alles raus gerissen, was Murks war und eben alles modernisiert.
Natürlich macht das eine Menge aus, wenn man alles in Eigenregie machen kann. Dazu hab ich genug Bekannte und Freunde, die Maurer, Elektriker, Dachdecker, Zimmermann, usw. sind, die mir da unter die Arme greifen können. Mein Haus hab ich auch selbst gebaut.
Der nächste Schritt wird Photovoltaik sein. Dazu muss ich aber noch etwas sparen, da ich gleich alle Häuser damit ausstatten will.

Ist da aber ebenso vorhanden. Wer in einer Mietwohnung etwas mutwillig zerstört muss auch hier für den Schaden aufkommen.

Da gab es doch keinen Vorsatz. Die Mieter wussten das halt nicht oder kannten sich nicht aus oder waren es eben so gewohnt.
Das waren ganz nette Leute aus Portugal, die nach Deutschland gekommen sind, weil sie in ihrem Heimatland keine Chance mehr sahen.

 

[Adi1]

Dann halte dir die Mieter mal warm.

Berufsbedingt habe ich es jeden Tag mit Mietern zu tun.

Seit der Coronakrise scheint aber auch jedwelches Sauberkeitsverhalten
völlig abhand gekommen zu sein.
Da wird Müll einfach in Kartons verpackt,
vor die Haustür gestellt,
mit einem Zettel versehen mit
"Zu-Verschenken" und fertig.